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상가 ‘정상’적으로 사용하지 못했는데 임대료는
집합금지로 임대차목적물 ‘사용’ 불가능…차임지급 이행 어려워져
- 기사입력2021-11-15 09:33
정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) 다른기사보기
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정부가 최근 소상공인 및 자영업자에 대한 손실보상안을 발표했지만, 소상공인·자영업자 단체는 손실보상 외에 임대료 부담 완화를 위한 강제적 조치를 촉구하고 나섰다. 정부의 손실보상금액으로 연체된 임대료를 납부하고 나면 남는 금액이 없다는 것이 그 이유다.
상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사코로나 19로 인한 방역조치는 소상공인의 생계유지가 어려울 정도로 극한으로 몰았다. 임대차목적물을 제대로 사용하지도 못한 채 월세는 꼬박꼬박 다 내야하는 상황이었다. 자영업자들은 손실의 일부만 보상을 받는데 건물주는 모든 월세를 다 받았다. 이 지점에서 형평의 문제가 제기됐고, 임대료 분담에 대한 논의가 시작되고 있다.
민법에서 정의한 임대차의 의미는 ‘당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정한 계약’이다. 임차인은 임대차 목적물, 즉 상가를 ‘사용’, ‘수익’하는 것을 약정하고 그에 대한 차임을 약정하는 것이다.
대법원도 ‘임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익에 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위’에 관해, ‘임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다(부분적으로 제한이 있는 경우는 그 한도 내에서만 차임의 지급을 거절)’고 판단한바 있다.
그렇다면, 임대차목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 없었다면, 임대료도 멈추어야 할 것이다.
집합금지가 내려지면 임대차목적물의 ‘사용’ 자체가 불가능하므로 세입자들은 차임지급의무를 이행할 수 없게 된다. <이미지=이미지투데이>‘의무’라는 것은 정상적으로 이행이 가능한 상황이 전제돼야 그 이행이 가능할 것이다. 법은 불가능을 강요하지 않는다.
그런데, 집합금지가 내려지면 임대차목적물의 ‘사용’ 자체가 불가능하므로 세입자들은 차임지급의무를 이행할 수 없게 된다. 영업시간 제한, 인원 제한 등 집합제한 조치가 내려지면 임대차목적물의 ‘정상적인 사용’이 불가능한 것이다.
‘사용할 약정’이 지켜지지 않는다면 ‘차임을 지급할 약정’도 당연히 중단돼야 하고, 장사가 멈추면 임대료도 멈춰야 한다.
법을 해석함에 있어서 생각해봐야 할 ‘정의’라는 것이 있다면, 그 정의의 최소한은 ‘재난이 약자에게 더 잔인하지 않아야 한다’일 것이다. 국회에서는 그동안 발의안만 많았지 실제로 제도화된 임대료 분담정책이나 차임지급 유예정책을 입법하지는 않았다. 적어도 자영업자들이 매출을 회복하는 기간에는 임대료가 밀려도 강제퇴거를 금지하고 손실보상을 더욱 확대하는 정책이 필요해 보인다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)
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