‘상가법’ 보호를 받기 위한 권리금 회수기간은

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경영정보 ㅣ 정책법률 ‘상가법’ 보호를 받기 위한 권리금 회수기간은 ‘임대차 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 회수 방해금지

기사입력2021-09-10 10:30

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

상가건물임대차보호법에서는 세입자의 권리금 회수를 건물주가 방해할 경우, 세입자가 건물주를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

상가건물임대차보호법이 규정하고 있는 ‘권리금 회수 방해행위’는 크게 네 가지다. ①건물주가 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 세입자가 지급받아야 할 권리금을 직접 받거나, ②세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 세입자에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③건물주가 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 위한 협의를 하면서 현저히 고액의 월세와 보증금을 요구하는 행위, ④그 밖에 정당한 사유 없이 건물주가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 모두 방해해위다.

건물주의 방해행위 중 ‘현저히 고액의 월세와 보증금을 요구하는 행위’에 대해서는 설명이 필요해 보인다. 상가건물임대차보호법이 이러한 규정을 두어 건물주의 월세 인상에 제동을 걸고자 하는 것은 건물주가 세입자가 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 월세·보증금을 제시해 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위함이다.

상가건물임대차보호법에 따른 권리금 회수를 주장하는 경우 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선해야 한다.<이미지=이미지투데이>

여기서 ‘현저히 고액의 월세와 보증금’인지 여부는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지를 객관적으로 판단한다.

종전 세입자가 지급했던 월세·보증금이 ‘현저히 고액’을 판단하는 하나의 기준이 될 수 있을 것이다. 물론 사안마다 상가건물의 조세·공과금, 주변상가의 월세·보증금 그 밖의 부담 등 구체적 사정을 고려해 ‘현저히 고액’인지 여부를 결정하게 된다. 재판실무에서는 월차임 감정을 받아서 감정가와 건물주가 제시한 월차임을 비교해 판단한다.

세입자가 건물주에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간은 원래 따로 정해져 있지 않다. 원칙적으로 세입자는 임대차계약이 종료되면 건물주와의 합의를 통해 신규임차인을 주선해 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수도 있다. 임대차기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 세입자는 건물주와 합의가 되면, 신규임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것이다.

다만 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 회수를 주장하는 경우 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선해야 한다.

권리금 회수 기간에 특별한 제한이 없다는 말은 건물주와 잘 합의가 될 경우를 말하는 것이고, 건물주와 합의가 제대로 되지 않아 다툼이 생겨서 법에 따른 보호를 받기 위해서는 일정 기간을 충족해야 하는 것이다. 상가건물임대차보호법은 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 건물주가 방해행위를 할 경우에만 손해배상책임이 있다고 규정하고 있다.

따라서 세입자가 손해배상청구(소송)를 통해 권리금 상당의 돈을 배상 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선해야 하며, 건물주가 법이 정한 4가지 유형의 방해행위를 하는지에 대한 명확한 증거를 남겨놓는 것이 필요하다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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