분양계약 해제하려면 “정당한 사유”부터 찾아야

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경영정보 ㅣ 정책법률 분양계약 해제하려면 “정당한 사유”부터 찾아야 서약서 내 조항, 체결과정 위법 여부, 기망 행위 등 파악을

기사입력2025-07-15 09:30

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

모델하우스에 방문했다가 직원의 감언이설을 통해 홀린 듯 계약금을 납부하고 거래를 체결하는 사람들이 적지 않다.

특히 요즘에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 도시형 생활주택, 타운하우스 등 다양한 유형의 부동산이 많이 나오고 있고, 수분양자 중 대부분은 높은 수익률을 기대하고 분양 계약을 진행한다. 하지만 계약을 체결할 때의 마음가짐과는 달리 사정이 생겨 해제를 선택해야만 하는 상황에 놓이기도 하는데, 계약이 한번 시작되면 청약 철회가 쉽지 않아 부동산 전문 로펌에 도움을 청하는 경우도 많다.

기본적으로 완전한 계약 성립단계는 중도금 기점으로 이뤄진다. 아직 이전 단계라면 개인적인 사유로도 청약 철회를 진행할 수 있다. 다만, 전체 분양대금의 10%가 위약금이 된다는 조건 하에 가능하다. 반대로 시행사 측의 문제로 인해 고객에게 해제 요청을 했다면 계약금 배액 상환을 해야 한다. 말 그대로 계약금 2배를 물어줘야 파기되는 것이다. 그 이후로 중도금 대출이 일부라도 실행이 됐다면 양측 모두 단순 변심이나 개인적인 사정으로는 거래 해제가 어려워 서로 합의로 취소시키는 것 밖에 답이 없다.

하지만 특별한 사정이 있다면 계약금 반환 및 계약해제가 가능하다. 서약서 내 조항을 근거로 해 해제 주장이 가능한 경우, 체결 과정에서 법률을 위반한 내용이 있는 경우, 명백하게 사기 기망 행위로 성사된 경우 등이 있다.

최근 법무법인 제이앤케이는 분양계약해제 업무를 집중적으로 다루고 있는데, 하루에도 수많은 수분양자들의 사건을 검토하고 있다. 이들 중 대부분은 사업주가 소비자에게 입금 순으로 판매를 유도하는 방식인 선착순 분양으로 계약을 체결하게 되는데, 해당 방식은 건축물 분양에 관한 법률에서 정당한 부동산 판매 방법에 위반되는 것으로 처벌의 대상이 된다.

해당 법에 따르면, 공급자는 고객을 모집할 때 공개 모집 및 공개 추첨 방식을 사용해야 한다. 하지만 선착순 모집은 공개적으로 사람들을 모으는 것이라고 볼 수 없으므로 해당 법을 위반하는 것이다. 벌금형 이상의 처벌 대상이 된 거래는 대부분의 서약서에 기재되어 있는 것처럼 해제를 요청해 볼 수 있다.

그러나 건축물 분양에 관한 법률이 모든 종류의 부동산에 적용되는 것은 아니다. 매매 건물이 바닥면적 합계가 3000제곱미터 이상인 건축물이거나 생활형 숙박시설, 30실 이상으로 구성된 오피스텔 등의 건물 등이 속하며 자세한 내용은 관할 구청에서 확인할 수 있다.

또 다른 대표적인 분양계약해제 사유 중 하나는 방문판매 등에 관한 법률 위반이다. 유동 인구가 많은 마트나 지하철역 등의 장소에서 홍보 파라솔 부스를 열어 전단지나 사은품을 주며 호객 행위를 하거나, 직원 측에서 전화를 걸어 모델하우스 방문을 권유하는 등 사업장이 아닌 곳에서 고객을 끌어들이는 행위는 해당 법을 위반했다고 볼 수 있다. 이 경우 소비자는 계약을 체결한 날로부터 14일 이내 혹은 계약서상 이러한 약관이 별도로 없다면 청약 철회를 할 수 있음을 안 날로부터 14일 이내 철회 요청을 해 볼 수 있다.

평소 일상생활에서 이런 행위들을 많이 접할 수 있는데, 직원에게 이끌려 모델하우스나 사무실에 방문하게 된다면 앉기가 무섭게 수익률을 보장해 준다거나 대출이 무조건 된다는 등 담당 직원의 온갖 감언이설에 홀려 사인을 하는 경우가 많으니 꼭 주의가 필요하다.

혼자서 시행사 측에 대금 반환을 위해 계약 해제 요청을 시도해 볼 수 있지만 거절당하는 경우가 다반사다. 시간이 지나 대출이 일부라도 실행되는 순간부터 해제의 난이도가 높아지기 때문에 빠른 대응이 필요하다.

잔금도 지급하지 않고 버티기에 들어간다면 결국 분양사 측에서 재산에 가압류, 손해 배상 청구, 구상금 청구 등의 법적 조치를 취할 것이고, 매수인은 대출이자 부담과 신용도 하락 등으로 일상적인 생활이 어려워질 수 있다. 따라서 분양계약해제는 빠르게 전문 변호사의 도움을 받아 법률 위반 행위가 있다면 이를 찾아 대응하는 것이 좋다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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