선착순 모집방식 ‘초치기 분양’ 계약해제 가능할까

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 선착순 모집방식 ‘초치기 분양’ 계약해제 가능할까 ‘공개모집’이라 볼수 없어 위법…처벌대상이면 계약 해제할 수 있어

기사입력2025-05-13 14:02

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 도시형 생활주택, 타운하우스 등 다양한 종류의 부동산 분양계약을 체결한 뒤 계약해제를 간절하게 바라고 있는 수분양자가 매우 많은 요즘이다. 계약의 기본적인 원칙에 따라 계약금까지만 지급된 상태라면 위약금으로써 계약금을 포기하며 해제가 가능하지만, 중도금이 일부라도 실행된 이후라면 해제는 어렵다.

대부분 중도금은 대출로 실행되는 것이 일반적인데, 분양계약해제를 원하는 수분양자가 잔금을 지급하지 않고 버티기에 들어간다면 결국 분양사 측에서는 수분양자의 재산에 가압류, 손해배상 청구, 구상금 청구 등의 법적 조치를 취할 것이고, 수분양자는 대출이자 부담과 신용도 하락 등으로 일상적인 생활이 어려워질 수 있다.

중도금 실행이 됐다면 일방적인 계약해제는 어려운데, 다만 특별한 사정이 있다면 중도금 지급 여부와 무관하게 분양계약해제를 진행할 수 있다. 여기서 말하는 특별한 사정이란 분양계약서 내 조항을 근거해 해제 주장이 가능한 경우, 계약 체결과정에서 법률을 위반하는 내용이 있는 경우, 명백하게 사기·기망 행위로 계약이 체결된 경우 등이 포함된다.

수많은 수분양자들의 계약해제 요청을 받아 분양계약서 등 사건을 검토해보면, 일명 ‘초치기’ 방법으로 계약을 체결한 경우가 굉장히 많다. 이는 초를 다투는 계약이라는 의미로, 사업주가 소비자에게 입금 순으로 계약을 유도하는 방법을 의미한다. 하지만 건축물 분양에 관한 법률에 의하면, 초치기 분양의 경우 해당 법률에서 규정하고 있는 정당한 분양계약 체결 방법에 위반되는 것으로 처벌의 대상이 된다.

해당 법에 따르면, 분양공급자는 수분양자를 모집할 때 ‘공개모집’ 방식을 사용해야 한다. 하지만 초치기 분양과 같은 선착순 모집방식은 공개적으로 사람들을 모으는 것이라고 볼 수 없으므로 해당 법을 위반하는 분양 방법이다. 이 법 위반으로 벌금형 이상의 처벌 대상이 된 거래는 대부분의 분양계약서에 기재되어 있는 것처럼 계약을 해제할 수 있다.

그러나 건축물 분양에 관한 법률은 모든 종류의 부동산에 대해 적용이 되는 것이 아니며, 해당 대상이 특정되어 있기 때문에 초치기 방법으로 분양을 받았다고 하더라도 적용 대상이 되는지 부동산전문변호사의 검토를 반드시 받아봐야 한다. 또한 입주일 전에 대응을 시작해야 하기 때문에 사건을 성공적으로 해결할 수 있는 골든타임을 놓치지 않도록 주의해야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)