아파트 경매 건수 늘었다…적절한 투자요령은

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Live 중기 ㅣ 경제일반 아파트 경매 건수 늘었다…적절한 투자요령은 3년 연속 ↑…저가낙찰 기회지만 시장 하방위험 커 보수적 접근을

기사입력2025-03-03 00:00

함영진 객원 기자 (yjham@wooribank.com) ㅣ다른기사보기

우리은행 함영진 부동산리서치랩장

법원경매정보에 따르면, 2024년 전국 아파트 경매건수는 4만2897건이다. 2023년 3만1366건에 비해 36.7% 늘었고, 2021년 2만2563건 이후 3년 연속 증가세가 이어지고 있다. 코로나19 시점보다 높아진 대출금리와 경기위축 그리고 주택거래 감소 등이 겹치며 채무불이행 사례가 증가했고, 경매에 나온 아파트 물량이 늘어났다.

아파트 경매시장의 지역별 편차는 컸다. 지난해 아파트 경매건수(4만2897건) 중 62.8%인 2만6944건은 지방에서 발생했다. 경매건수 10채 중 6채는 지방에서 발생한 것이다. 특히 부산(5124건)과 경남(4615건) 등지에 경매량이 집중했다. 5만여 가구를 넘긴 지방 미분양 아파트 물량 쏠림과 저조한 분양시장의 청약경쟁률 외에도 –1.76%로 매매가(한국부동산원 전국주택가격 동향조사)가 하락한 거래시장 상황이 경매건수 증가의 토대가 됐다.

경매량 증가는 경매 참여자의 물건확보 기회 확대로 이어질 가능성이 크다. 경매가격이 일반 거래시장의 매매가 보다 낮을 수 있어 매력적인 저가매입 투자처로 인식하는 것이다. 하지만 경매투자는 주의깊은 분석과 전략적 접근이 필요한 고도의 부동산 투자상품에 속한다.

법원의 경매절차 각 단계(입찰, 개찰, 낙찰, 유찰 등)에 대한 충분한 법적 이해가 필요하고, 경매로 낙찰받은 아파트에 기존 임차인 문제와 소유권 이전절차 등을 고려해야 한다.

우선 투자 목적이 아닌 실수요자라면, 조달자금(보유자금, 대출 가능금액) 외에도 자녀 교육과 출퇴근 적정성, 생활 편익시설 등의 거주 관련 물리적 접근성을 고려해 경매물건을 고를 필요가 있다. 필요한 자금은 경매 낙찰금 외에도 취득세, 명도비, 등기비 등 관련 부대비용을 염두에 둔다.

경매량 증가는 경매 참여자의 물건확보 기회 확대로 이어질 가능성이 크다. 경매가격이 일반 거래시장의 매매가 보다 낮을 수 있어 매력적인 저가매입 투자처로 인식하는 것이다. 하지만 경매투자는 주의깊은 분석과 전략적 접근이 필요한 고도의 부동산 투자상품에 속한다.<이미지=이미지투데이>

경매공고 등 물건정보의 권리분석은 ‘법원경매정보’ 외에 유료경매정보업체 플랫폼 등을 활용하면 된다. 기본적으로 감정평가액이 시세보다 저평가된 것이 좋은데, 국토부 실거래가공개시스템에서 최근 거래된 매매가 외에도 실거래량, 매물량, 낙찰사례, 선순위 저당금액 등을 고려해 경매 감정평가액과 입찰가(예상 낙찰가)의 적정성을 판단한다. 입찰가는 주택시장의 경기흐름을 보고 경매물건의 현재가치와 미래가치를 적절히 조합해 판단한다. 가격 하락기엔 현재가치에 중점을 두고 매매시장의 급매가격에 준해 입찰해야 한다.

경매는 취하나 변경·정지·연기 등 변동가능성이 있는 만큼 입찰까지 경매진행 여부 등 최종정보와 등기부등본을 열람해야 한다. 조회 수가 높은 물건이 꼭 양질의 경매물건을 뜻하는 건 아니지만, 사람들의 관심 여부를 파악할 수 있으니 참고하면 좋다.

물건상태 파악을 위해선 현장조사가 필요하다. 관리비 미납 여부 외에도 아파트의 상태에 따라 낙찰 후 수리비용 여부를 가늠할 수 있다. 유치권이나 선순위임차인, 전입세대 조사 등의 특수권리관계 실체 파악이 가능하다. 공실 여부, 소유자 또는 임차인(선순위 또는 후순위) 거주 여부 등 경매물건의 점유현황 확인은 낙찰가 추정과 낙찰 이후 명도의 난이도 결정에 중요한 사항이다.

입찰표 작성 시 사건번호, 물건번호, 입찰자 인적사항, 입찰가격과 보증금 등을 기재할 때 입찰가격의 자릿수를 정확히 맞춰 적고, 잘못 작성했다면 반드시 새로운 종이에 기입해야 한다. 다행히 낙찰이 확정되면 잔금 납부기한 내 대금을 지급하면 소유권이 인정되는데, 일부 잔금이 모자라면 낙찰받은 부동산을 담보로 경락잔금대출 이용이 가능한지 살펴보자.

2024년 12월 전국 아파트 경매시장의 평균 매각률은 35.31%로 2024년 초(37.5%)보다 낮아졌다. 평균 매각가율은 82.6%에 그치고 있다. 호황기에 못 미치는 수치라 경매시장의 저가낙찰 기회가 될 전망이지만, 금리·경기·정국 불안 등을 고려하면 시장 하방위험이 큰 만큼 보수적인 접근이 필요하다. 초보자라 경매 권리분석 등 아파트 낙찰까지의 과정이 부담스럽다면 전문가의 도움을 받거나 좀 더 경험을 쌓은 후 경매입찰에 나서는 것이 좋겠다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)