‘공동 소유’…지분을 단독으로 명의변경하려면

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경영정보 ㅣ 정책법률 ‘공동 소유’…지분을 단독으로 명의변경하려면 공유자 각자가 소유한 몫만큼 쪼개는 ‘공유물 분할’ 청구를

기사입력2024-01-29 06:01

김재윤 객원 기자 (law2@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

우리 민법에서는 부동산 공동소유의 방법을 ‘공유, 총유, 합유’ 세 가지로 규정하고 있다. 이 가운데 공유란, 여러 법적 주체가 1개의 물건에 대한 소유권을 공동으로 취득하는 것을 말한다.

일반적으로 여러 명의 사람이 공동명의로 소유한 땅이나 건물 등을 소유하는 것을 공유물이라고 하는데, 공유자 중 한명이 지분을 포기하거나 상속인을 정하지 않고 사망했을 때 그 지분은 다른 공유자에게 지분율에 따라 귀속되기도 한다.

하지만 공유물은 다수가 소유하는 형태여서 단독명의인 것보다 재산권 행사에 제약이 많다. 다른 공유자의 동의 없이 관리하거나 처분 혹은 변경할 수 없기 때문이다. 이 과정에서 ‘공유지분의 처분’을 ‘공유물의 처분’과 같은 선상에 두고 보는 경우가 많은데, ‘공유지분’은 각각의 공유자가 자신의 지분에 대해 자유롭게 처분할 수 있지만, ‘공유물 전체’의 경우 공유자 전원의 동의가 필요하다.

공유물은 내가 소유한 몫에 한정해 처분하거나 지분의 비율로 사용하고 수익할 수 있다. 만약 공유관계 해소를 통해 자신의 지분을 단독으로 명의변경을 하고 싶다면 공유물분할청구권을 행사하면 된다.

공유물분할청구권이란, 일방 공유자가 타방 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 공유물 분할은 여러 명이 지분에 의해 소유하고 있는 하나의 물건을 공유자 각자가 소유한 몫만큼 쪼개어 갖는 형식이다.

여러 명의 사람이 공동명의로 소유한 땅이나 건물 등을 소유하는 것을 공유물이라고 하는데, 공유관계 해소를 통해 자신의 지분을 단독으로 명의변경을 하고 싶다면 공유물분할청구권을 행사한다. <이미지=이미지투데이>

단, 공유자 전원이 분할을 금지한다는 약정을 맺었거나, 여러 사정에 의해 사실상 공유물의 분할이 불가능할 경우에는 제한된다. 또한 단 한사람이라도 제외되거나 반대한다면, 협의에 의한 공유물분할청구는 성립하지 않는다.

공유물분할은 협의분할과 재판상분할 등의 방법으로 진행할 수 있다. 협의에 의한 분할은 그 방법에 제한이 없는 반면, 재판상분할의 경우 현물로 분할하는 것을 원칙으로 한다. 현물로 분할할 수 없는 경우나 현물로 분할할 경우 대상의 가액이 감손될 수 있는 경우에는 물건의 경매를 명해 대금분할을 할 수 있다.

법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물로 분할하고 각 공유자의 단독 소유권을 인정하는 판결을 내린다. 보통 당사자가 구하는 방법에 구애 받지 않고, 법원의 재량에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하게 된다.

만약, 부동산의 일부 공유지분에 대해 저당권이 설정된 뒤 부동산이 분할됐다면 그 저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하고, 분할된 각 부동산은 저당권의 공동담보가 된다. 또한 공유자는 다른 공유자가 분할로 인해 취득한 물건에 대해 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 주어진다.

이처럼 공유물분할청구소송은 공유자 사이에 공유물에 대한 이해관계가 어긋나거나 쓰임새가 다르면 각자 희망하는 분할 방법이 다를 수 있고, 또 공유자의 인원수가 상당할 경우 장기화될 우려가 있다. 따라서 조속한 판결을 받기 위해서는 먼저 부동산 법률 전문가와의 상담을 통해 사실관계를 파악하고, 변호인의 도움을 받아 공정하고 정당한 분할 방법 등을 제시하며 재판을 주도하는 등 다양한 대처방안을 마련하는 것이 중요하다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)

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