계약서·관리규약에 있는 상가 업종제한 확인을

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Live 중기 ㅣ 소상공인 계약서·관리규약에 있는 상가 업종제한 확인을 상가에서 할 수 없는 업종 정해져 있다면 개업 피해야

기사입력2019-09-16 12:48

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

텃세라는 말이 있다. 텃세란 ‘먼저 자리를 잡은 사람이 뒤에 들어오는 사람에 대하여 가지는 특권 의식 또는 뒷사람을 업신여기는 행동’이라는 뜻인데, 누구나 살면서 한 번쯤은 경험해 본 적이 있을 것이다.

소상공인이 상가건물을 임차해 개업을 할 때도 이러한 텃세를 경험하는 경우가 있다. 특히 개업하려는 영업과 동일하거나 유사한 업종이 기존 상가 내에 있다면, 기존 업주가 반발하는 경우가 그러하다. 예를 들어 상가 내에 커피숍이 존재하는데 비슷한 상품을 파는 카페를 개업하려는 경우, 기존 커피숍 업자가 텃세를 부릴 수 있을 것이다.

이러한 기존 업자의 텃세가 항의 정도에 그친다면 새로 개업을 하려는 사람은 이를 무시하고 진행하면 되겠으나, 기존 업자가 새로운 개업을 막을 수 있는 권리를 갖는 경우는 문제가 복잡해진다. 이는 상가건물 내 업종제한의 문제로서, 분양계약서 또는 관리단 규약으로 업종제한 약정을 두는 경우다.

상가건물의 업종제한이란 상가분양시 계약조건이나 상가의 자체규약 등을 통해 상가에서 할 수 있는 업종을 정하거나 또는 할 수 없는 업종을 정하는 등 각 상가의 용도를 정해 그 용도를 제한하는 것을 말한다. 예를 들어 분양계약서에 일부 구분상가에만 커피숍이나 약국이 가능하다는 내용을 넣거나, 상가관리단이 규약으로 각 구분상가의 업종을 지정하는 것을 말한다. 우리 대법원 판례는 이러한 상가의 업종제한을 사적 자치의 원칙을 이유로 폭넓게 인정하고 있다(대법원 2005. 11.10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).

상가건물의 업종제한을 위반하게 되면, 경우에 따라 영업 자체를 금지당할 수 있다. 상가건물을 임차해 개업을 하기 전, 임대인의 분양계약서나 상가의 관리규약을 꼼꼼히 확인해야 한다.<사진=뉴시스>

또한 이러한 상가건물의 업종제한은 해당 상가를 이전받은 매수인 또는 그 임차인에 대해서도 그 영향이 미친다.

대법원은 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2012. 11.29. 선고 2011다79258 판결 참조)고 판시하고 있다. 즉, 해당 상가의 매수인이나 임차인은 업종제한이 있는지를 알고 있었는지를 불문하고 업종제한을 지킬 의무가 있다는 것이다.

이러한 상가건물의 업종제한에 위반되는 경우 이로 인해 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위해 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9.24. 선고 2004다20081 판결 참조). 즉, 독점적인 업종지정을 받은 자는 자신의 업종을 침해하는 자의 영업을 금지시킬 수 있다는 것이다.

이와 같이 상가건물의 업종제한을 위반하게 되면, 경우에 따라 영업 자체를 금지당할 수 있다. 그러므로 상가건물을 임차해 개업을 하고자 계획하고 있는 소상공인은 임대인의 분양계약서나 상가의 관리규약을 꼼꼼히 확인해야 한다. 해당 상가에서 자신이 계획하고 있는 업종이 혹시나 해당 상가건물의 업종제한에 걸리지는 않는지를 반드시 확인해야 예상하지 못한 손해를 방지할 수 있다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)