‘상가 세입자 권리강화’ 정기국회에서 기대한다

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Live 중기 ㅣ 소상공인 ‘상가 세입자 권리강화’ 정기국회에서 기대한다 영업시설보장금 청구권 부여, 계약갱신 행사기간 삭제 등 논의 활발

기사입력2019-08-16 19:02

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

‘상가건물임대차보호법’은 ‘주택임대차보호법’, ‘대부업법’ 등과 함께 이른바 민생 3법으로 불린다. 서민들의 생활과 밀접한 관련이 있는 법인만큼 국민적 관심이 높다보니, 사회현실에 맞춰 법을 개정하려는 움직임도 활발하다. 9월에 있을 정기국회에서도 ‘상가건물임대차보호법’ 개정 논의가 활발할 것으로 보인다.

이번 정기국회에서 논의될 상가임대차보호법 개정과 관련한 주요 쟁점은 ▲재건축이 이뤄지는 경우 임차인에게 영업시설보장금 청구권 부여 ▲계약갱신요구권 보장기간 10년 삭제(임차인에게 특별한 귀책사유가 없으면 계속해서 갱신할 수 있도록 함) ▲환산보증금제도 폐지 등이다.

◇영업시설보장금 청구권=건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우와 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우, 세입자들은 권리금을 보호받을 수 없다.

독일, 일본 등에서는 임대차 기간을 다 채우지 못하고 임대건물의 재건축 및 철거 등으로 퇴거하게 되는 경우 ‘퇴거보상제도’를 마련해 놓고 있다. 그러나 우리 현행법에서는 이같은 제도를 도입하지 않고 있어 세입자 보호에 취약하다.

철거 또는 재건축으로 계약갱신을 하지 못하는 경우에는 권리금과는 별도로 퇴거보상금을 요구할 수 있도록 법을 개정할 필요가 있다.

◇계약갱신요구권 행사기간 삭제 및 환산보증금제도 폐지=2017년 기준 우리나라 자영업자 수는 570만명, 자영업자 비중은 25.5%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 16.4%보다 높다. 대부분의 자영업자들은 상가건물의 임차인으로, 보증금과 월차임 변동에 많은 영향을 받고 있다.

계약갱신요구권 보장기간을 10년이 아닌 그 이상으로 할 수 있도록 보장기간을 아예 삭제해, 임차인에게 특별한 귀책사유가 없으면 계속해서 갱신할 수 있도록 하려는 논의가 진행 중이다. 사진은 서울 마포구 홍대 인근 상가의 모습, 기사의 특정내용과 무관.<사진=뉴시스>

하지만 최근 ‘궁중족발 사태’에서 알 수 있듯이, 특색있는 상품 판매를 통해서 해당 상권을 발전시켰음에도 치솟는 보증금과 임대료를 감당하지 못해 상인들은 떠날 수 밖에 없는 처지에 놓여있고, 계약갱신 요구 역시 보호를 받지 못하고 있는 실정이다.

우리나라와 같은 문제를 겪은 일본은 1921년 차지법과 차가법(차지차가법)의 제정을 통해 임대인이 정당한 사유 없이는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없도록 해 임차인들의 쫓겨나지 않을 권리를 보장했다.

우리나라도 계약갱신요구권 보장기간을 10년이 아닌 그 이상으로 할 수 있도록 보장기간을 아예 삭제해, 임차인에게 특별한 귀책사유가 없으면 계속해서 갱신할 수 있도록 하려는 논의가 진행 중이다.

이와 더불어 특별한 이유없이 법적용의 예외를 규정했던 환산보증금을 폐지해, 더 많은 상가 세입자들이 법 적용을 받게 하려는 개정안도 발의돼 있다.

상가 임차인을 실질적으로 보호할 수 있도록 법개정 필요

많은 건물주들이 상가건물임대차보호법의 개정 과정을 보면서, 세입자의 권리가 너무 강화되는 것이 아니냐는 우려를 표하기도 한다.

그런데 앞서 살펴본 바와 같이 일본은 이미 1921년부터 세입자의 권리를 강화하기 위한 사회적 논의가 있었다. 또 프랑스, 영국, 독일 등 경제협력개발기구(OECD) 국가 대부분은 1900년대 초반에 임차인에게 정당한 몫을 보전해주기 위한 사회적 합의가 이뤄져 관련 입법을 모두 완료했다. 이들 국가에 비하면, 아직도 현행 상가건물임대차보호법은 부족하며, 어떻게 보면 100년이나 뒤쳐져 있는 상황이다.