토지담보 사금융 이용 “꼭 필요한 경우만”

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Live 중기 ㅣ 산업뉴스 토지담보 사금융 이용 “꼭 필요한 경우만” 자금조달 꼬일 때 활용하더라도 상환대책 먼저 마련해야

기사입력2015-10-01 06:00

송상열 객원 기자 (suce119@naver.com) ㅣ다른기사보기

(주)밸류마크자산관리 송상열 대표·부동산학 박사

인천광역시에 본점을 두고 토목건축공사업을 하는 A기업은 몇 달전부터 경기도 양평군 용문리에 지주회사인 B기업과 공동으로 개발사업을 수행하고 있다. A기업은 최근 몇 년동안 매출이 꾸준하게 급상승하고 있는 우량한 기업이다. 그런데 본 사업의 인허가비용, 기존 대출금 이자, 운영비용 등으로 3억원의 자금이 급히 필요해 여기저기서 차용을 하고 있다. 기업을 운영하다 보면 이처럼 자금이 꼬일 때가 간혹 있게 마련이다.

우선은 기존의 금융권대출을 모두 대환하고도 차입금 3억원을 변제할 수 있도록 사업부지의 가치를 올려야 한다. 인허가 서류를 찾아오고 이를 기초로 공사를 진행해야 감정평가금액이 오르고, 그에 따라 대출금액도 늘어나게 된다. 그러나 인허가 서류를 찾아오기 위해서는 각종 세금과 공과금을 지자체에 납부해야 한다. 이것이 문제인 것이다.

사정이 불가피해 사채(사금융)를 이용해야 한다면 꼭 필요할 때 해야 하고, 반드시 정해진 기간내에 상환할 수 있도록 대책을 미리 마련해 놓아야 한다.<자료=비자트>

A기업은 이 문제를 해결하기 위해 지주가 갖고 있는 다른 토지를 담보로 제공하고 근저당권을 설정해 단기간 사채로 자금을 조달하기로 했다. 그리고 이자는 25%를 지급하기로 약정했다.

금융권은 담보력, 상환능력, 차주의 신용도 등을 꼼꼼하게 따지고, 감정평가를 금융권이 지정하는 감정평가기관에 의뢰해 감정결과에 따라 50%~70%선에서 대출을 해준다. 이 경우 부동산자체 담보력이 가장 중요하고, 상환능력을 검증하게 되는데, 차주의 능력이 부족할 경우 재무제표상 우량한 차주기업을 별도로 요구하기도 한다. 당연히 그에 따른 보상을 차주기업에 해야 한다. 신용도는 기업과 그 기업의 대표자를 동시에 살펴보게 되는데, 금융거래 내역과 대출현황 및 연체 등을 종합적으로 따져보고 결정을 한다.

사정이 불가피해 사채(사금융)를 이용해야 한다면 꼭 필요할 때 해야 한다. 대출금액의 약 8~10%는 수수료라는 명목으로 미리 공제하게 되고, 이자는 월단위로 1.5%~2%선이 되는 경우가 보통이다. 즉 3개월을 사용한다고 가정할 경우 최하 14%에서 최대 18%가 되는 셈이다. 이를 연단위로 할 경우 26%~34%정도 된다. 사금융도 금융이다. 필요할 경우 당연히 이용할 수 있지만, 정해진 기간내에 상환할 수 있도록 대책(예를 들어 금융권대출로 상환 등)을 미리 마련해 놓고 이용해야 문제가 생기지 않을 것이다. 사금융에서도 당연히 담보가 필요함은 두말할 필요가 없다. 이러한 사금융을 이용하면서 개인적인 보증을 요구받게 되는 경우도 있을 수 있는데, 특별한 상황이 아닌 이상 절대로 응해서는 안된다.